Les avantages fiscaux et patrimoniaux de la SCI

Fiscalement d’abord, comme toute société, la SCI peut opter pour son imposition à l’impôt sur le revenu (IR) où à l’impôt sur les sociétés (IS).
En cas d’option à l’IR, le résultat bénéficiaire de la société constitué les loyers perçus est imposé entre les mains des associés au prorata de leur participation dans la catégorie des revenus fonciers, à cela s’ajoutent les prélèvements sociaux s’élevant à 17.2%. La SCI à l’IR, transparente fiscalement, augmente ainsi le montant de l’imposition.
En cas d’option à l’IS, c’est la société qui supporte le coût de l’imposition au taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices réalisés, et au-delà, au taux normal de 25 %. Concernant les associés, la distribution du résultat est, le cas échéant, soumise à un taux forfaitaire d’imposition de 30% (flat tax) se déclinant en 12.8% d’IR et 17.2% de prélèvements sociaux.

Si l’opacité fiscale de la SCI à l’IS semble plus opportune, il faut en réalité distinguer selon l’objectif poursuivit.
En effet, dans une perspective de revente des biens, il est pertinent de privilégier l’option à l’IR qui bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers et des abattements pour durée de détention.

La SCI à l’IR est alors plus faiblement imposée qu’une SCI à l’IS soumise au régime des plus-values professionnelles. En outre, les SCI datant de plus de 30 ans bénéficient d’une exonération totale sur la plus-value, sans tenir compte de la durée de détention des biens.
Néanmoins, lorsqu’un bien est détenu par une SCI à l’IS, il est possible d’amortir le bien en cours de vie sociale. L’amortissement est une écriture comptable prenant en compte la dépréciation des biens immobiliers, par conséquent, il constitue une charge purement comptable venant réduire l’assiette imposable.


Le choix de l’option emporte donc des conséquences fiscales différentes.
En revanche, qu’elle soit l’IS ou à l’IR, il peut être intéressant pour les associés de souscrire un prêt à la société, soit un compte courant associé pour la raison que les intérêts sont, sous conditions de plafond, déductibles du résultat fiscal. Pour les associés, la rémunération du prêt est imposée à la flat tax de 30% et son remboursement est exempt de toute imposition.

Concernant l’avantage successoral ensuite, constituer une SCI facilite la transmission intra familiale d’entreprise, notamment via le mécanisme du démembrement de propriété.
La pleine propriété est constituée comme suit :

- usufruit : le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits,
- nue-propriété : détenir le titre de propriété.

Ainsi, prévoir dans les statuts le démembrement des parts sociales avec attribution de la nue-propriété aux enfants et/ou au conjoint permet à l’associé de conserver la perception des revenus tout en lui assurant, en cas de décès, le retour en pleine propriété aux nus-propriétaires, et ce sans subir la pression fiscale.
La fiscalité applicable dépendra de l’âge de l’usufruitier et nue-propriétaire, selon les cas la transmission sera nette de toute fiscalité. Anticiper permettra de transmettre aux enfants sans subir de coût fiscal.
En conclusion, la SCI, par sa grande souplesse, offre aux détenteurs biens immobiliers la possibilité de répondre à des objectifs variés allants de la structuration de leur patrimoine à la transmission de celui-ci.
Notre cabinet d’expertise comptable vous accompagne dans la constitution et le suivi juridique de votre SCI en vous proposant des stratégies patrimoniales répondant à vos besoins.