Fiscalement d’abord, comme toute société, la SCI peut opter pour son imposition à l’impôt sur le revenu (IR) où à l’impôt sur les sociétés (IS).
En cas d’option à l’IR, le résultat bénéficiaire de la société constitué les loyers perçus est imposé entre les mains des associés au prorata de leur participation dans la catégorie des revenus fonciers, à cela s’ajoutent les prélèvements sociaux s’élevant à 17.2%. La SCI à l’IR, transparente fiscalement, augmente ainsi le montant de l’imposition.
En cas d’option à l’IS, c’est la société qui supporte le coût de l’imposition au taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices réalisés, et au-delà, au taux normal de 25 %. Concernant les associés, la distribution du résultat est, le cas échéant, soumise à un taux forfaitaire d’imposition de 30% (flat tax) se déclinant en 12.8% d’IR et 17.2% de prélèvements sociaux.

Si l’opacité fiscale de la SCI à l’IS semble plus opportune, il faut en réalité distinguer selon l’objectif poursuivit.
En effet, dans une perspective de revente des biens, il est pertinent de privilégier l’option à l’IR qui bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers et des abattements pour durée de détention.

La SCI à l’IR est alors plus faiblement imposée qu’une SCI à l’IS soumise au régime des plus-values professionnelles. En outre, les SCI datant de plus de 30 ans bénéficient d’une exonération totale sur la plus-value, sans tenir compte de la durée de détention des biens.
Néanmoins, lorsqu’un bien est détenu par une SCI à l’IS, il est possible d’amortir le bien en cours de vie sociale. L’amortissement est une écriture comptable prenant en compte la dépréciation des biens immobiliers, par conséquent, il constitue une charge purement comptable venant réduire l’assiette imposable.


Le choix de l’option emporte donc des conséquences fiscales différentes.
En revanche, qu’elle soit l’IS ou à l’IR, il peut être intéressant pour les associés de souscrire un prêt à la société, soit un compte courant associé pour la raison que les intérêts sont, sous conditions de plafond, déductibles du résultat fiscal. Pour les associés, la rémunération du prêt est imposée à la flat tax de 30% et son remboursement est exempt de toute imposition.

Concernant l’avantage successoral ensuite, constituer une SCI facilite la transmission intra familiale d’entreprise, notamment via le mécanisme du démembrement de propriété.
La pleine propriété est constituée comme suit :

- usufruit : le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits,
- nue-propriété : détenir le titre de propriété.

Ainsi, prévoir dans les statuts le démembrement des parts sociales avec attribution de la nue-propriété aux enfants et/ou au conjoint permet à l’associé de conserver la perception des revenus tout en lui assurant, en cas de décès, le retour en pleine propriété aux nus-propriétaires, et ce sans subir la pression fiscale.
La fiscalité applicable dépendra de l’âge de l’usufruitier et nue-propriétaire, selon les cas la transmission sera nette de toute fiscalité. Anticiper permettra de transmettre aux enfants sans subir de coût fiscal.
En conclusion, la SCI, par sa grande souplesse, offre aux détenteurs biens immobiliers la possibilité de répondre à des objectifs variés allants de la structuration de leur patrimoine à la transmission de celui-ci.
Notre cabinet d’expertise comptable vous accompagne dans la constitution et le suivi juridique de votre SCI en vous proposant des stratégies patrimoniales répondant à vos besoins.

Réforme du dispositif des jeunes entreprises innovantes (JEI).

Pour rappel, le dispositif JEI permet aux entreprises réalisant d’importants investissements dans la recherche et le développement de bénéficier d’exonérations fiscales et sociales.
Ce régime a été prorogé pour une durée de 3 ans mais est toutefois ouvert aux seules JEI créées depuis moins de huit ans, contre onze ans sous l’empire de la loi ancienne, pour les entreprises créées à compter du 1er janvier 2023.

Extension de certains régimes d’étalement


Fiscalement, les régimes d’étalement permettent aux entreprises, sous conditions, d’étaler leurs impositions sur plusieurs exercices.

Deux régimes d’étalement ont fait l’objet de modifications :
- Le régime d’étalement des subventions d’équipement a été étendu aux sommes versées par les organismes nés des institutions de l’UE et à celles versées dans le cadre du dispositif des certificats d’économie d’énergie.

- Le régime d’étalement des aides à la recherche affectées à des dépenses de recherche immobilisées est désormais ouvert aux sommes versées par l’UE et les organismes créés par ses institutions.

Introduction d’un impôt pour soutenir la transition énergétique au titre de l’exercice 2022.

Au regard des incertitudes énergétiques, liées notamment au conflit en Ukraine, la LDF 2023 a introduit pour l’exercice 2022 exclusivement, une contribution de solidarité sur les surproduits de certaines entreprises du secteur de l’énergie.


Impôts locaux
La CVAE qui a vocation à disparaitre à compter de 2024 voit son taux d’imposition réduit de moitié pour les impositions établies à l’exercice 2023.

Droits d’enregistrement et cessions d’entreprises individuelles (EI)

À compter du 1er janvier 2023, la taxation des droits d’enregistrement dans le cadre des cessions d’entreprises individuelles et d’EIRL ayant opté pour leur assimilation à une EURL, et par conséquent soumises à l’IS, est alignée sur le régime fiscal des cessions de droits sociaux.

L’obligation de conservation des titres de la société apporteuse, à laquelle est notamment subordonné l’octroi de l’agrément pour le régime de neutralité fiscale des opérations d’apport-attribution, n’est plus exigée des actionnaires d’une société apporteuse cotée sur un marché réglementé détenant 5 % au moins des droits de vote, sous réserve du respect de certaines conditions (art. 25).